截至1月6日中國證券報記者發(fā)稿時，22家內(nèi)地及港股上市房企公布了2019年全年銷售業(yè)績，合計實現(xiàn)銷售額4.53萬億元，同比增長19.5%，銷售規(guī)模刷新歷史紀(jì)錄。展望2020年，多家房企人士及專家表示，銷售增速或進(jìn)一步放緩。
增速放緩
整體來看，房企2019年業(yè)績分化明顯，較2018年業(yè)績增速超過50%頻現(xiàn)的局面已經(jīng)有很大不同。
從目前情況看，碧桂園、萬科和中國恒大仍穩(wěn)居房企銷售第一梯隊。其中，萬科2019年全年累計實現(xiàn)合同銷售金額6308.4億元，同比增長3.94%，創(chuàng)萬科單年銷售額新高；中國恒大2019年全年累計實現(xiàn)合約銷售金額約6010.6億元，同比增長9%，全年合約銷售面積約5846.3萬平方米，合約銷售均價為10281元/平方米。
碧桂園自2018年下半年以來僅公布權(quán)益銷售數(shù)據(jù)。1月6日晚間，碧桂園披露了公司2019年12月的銷售業(yè)績。按照此前公司公布數(shù)據(jù)，可計算出2019年全年碧桂園權(quán)益銷售金額為5522億元，同比增長10%。第三方研究機(jī)構(gòu)此前預(yù)計，碧桂園2019年全口徑銷售金額超過7000億元。從第一梯隊房企的銷售數(shù)據(jù)看，龍頭房企已經(jīng)進(jìn)入年銷售規(guī)模超過6000億元的時代。
盡管銷售額創(chuàng)歷史紀(jì)錄，但萬科和中國恒大的銷售額同比增速已下降至個位數(shù)，碧桂園表現(xiàn)好于前述兩家，達(dá)到10%。龍頭房企整體銷售額增速放緩明顯。
中等規(guī)模的房企2019年表現(xiàn)較為突出，多家房企銷售增速在20%以上。融創(chuàng)中國公告，2019年累計實現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元，同比增長21%。世茂房地產(chǎn)披露，全年實現(xiàn)銷售收入2600.7億元，同比增長48%。此外，在千億規(guī)模的房企中，中梁地產(chǎn)、中南建設(shè)、旭輝以及濱江集團(tuán)2019年銷售收入同比增幅均超過30%。
從2019年度銷售目標(biāo)完成情況看，不少中型房企超額完成銷售目標(biāo)，佳兆業(yè)、世茂等企業(yè)完成率均在110%以上。
一些房企沒有完成年度銷售目標(biāo)。原計劃2019年進(jìn)入千億俱樂部的龍光地產(chǎn)，2019年銷售金額為992億元；同樣希望在2019年實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)的首創(chuàng)，當(dāng)年僅完成808.1億元的銷售業(yè)績。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，就銷售業(yè)績而言，2019年房地產(chǎn)市場依然刷新歷史紀(jì)錄，但取得這一成績的背后是房企普遍加大了供應(yīng)量，不少房企銷售單價下降。部分企業(yè)采取價格調(diào)整等促銷策略做大規(guī)模。整體看，2019年大部分房企業(yè)績持平。
后市謹(jǐn)慎
細(xì)看2019年的銷售數(shù)據(jù)，已經(jīng)出現(xiàn)明顯放緩跡象。
以融創(chuàng)中國為例，公司公布的2019年全口徑合同銷售收入為5562.1億元，同比增長21%；其中，歸屬于公司的權(quán)益合同銷售金額約3839.2億元，同比增長17.67%。這意味著公司銷售金額中約6成屬于融創(chuàng)中國，剩余近4成來自合作伙伴。從目前情況看，房企聯(lián)合拿地成為普遍現(xiàn)象。有房企人士指出，不排除相當(dāng)部分的銷售金額被重復(fù)計算，整體銷售金額可能存在水分。
展望2020年，多家機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場全年增速預(yù)測較為謹(jǐn)慎，部分機(jī)構(gòu)的預(yù)測比較悲觀。
貝殼研究院預(yù)計，2020年新房銷售額增速將向下。新房市場的支撐力度減弱，尤其是占據(jù)新房市場規(guī)模超過50%的三四線城市，整體交易量將下滑。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，樓市高位平臺期可能已經(jīng)形成。樓市將進(jìn)入呈微弱個位數(shù)的年增長平臺期。
同時，市場份額將加速向龍頭企業(yè)集中。恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前表示，新房一年銷售額將維持在15萬億元左右，向上不會有太大突破，下滑也會有12萬億、13萬億元左右。
夏海鈞認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在“大餅理論”，而新房銷售市場大餅已定，未來的市場空間不是由房地產(chǎn)增量市場的擴(kuò)張帶來，而是中小企業(yè)被兼并收購，從而實現(xiàn)大企業(yè)的擴(kuò)張。預(yù)計五年后中國前十大的地產(chǎn)商大概占到全部銷售額的40%。前三大地產(chǎn)商大概占20%左右，即3萬億元。
提質(zhì)增效
2020年，房企將面臨外部市場增速放緩和內(nèi)部償債壓力增大的雙重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，2020年房企包括海外債券在內(nèi)的債券償還總規(guī)模為7493.9億元，企業(yè)將面臨一定的現(xiàn)金流考驗。
事實上，房企設(shè)置2020年銷售增長目標(biāo)趨于謹(jǐn)慎，同時更加強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效和高質(zhì)量發(fā)展。
中國恒大2020年定下的銷售目標(biāo)為6500億元，以2019年合約銷售金額約為6010.6億元計算，同比增幅為8.14%。
一些中型房企選擇相對求穩(wěn)。中國奧園集團(tuán)董事會主席郭梓文在2020年新年致辭中表示，2020年要繼續(xù)保持高質(zhì)量可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，實現(xiàn)不低于20%的業(yè)績增長。2019年，中國奧園業(yè)績增速目標(biāo)在25%左右。
金科股份目前尚未公告2019年全年銷售規(guī)模。第三方研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，其2019年銷售收入在1800億元左右，同比增長約5成。公司設(shè)定的2020年銷售目標(biāo)為2000億元。若以此推算，公司2020年銷售同比增速目標(biāo)在11%左右，降幅明顯。
碧桂園、龍湖等多家龍頭房企在2020年展望中并未公布具體銷售目標(biāo)，但是紛紛強(qiáng)調(diào)精細(xì)化管理和提質(zhì)增效。碧桂園提出，2020年將推行全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，同時持續(xù)提升全周期綜合競爭力，做到產(chǎn)品力、服務(wù)力和成本力的均衡發(fā)展。龍湖集團(tuán)則表示，2020年龍湖集團(tuán)將繼續(xù)在地產(chǎn)開發(fā)之外，將商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)，在穩(wěn)健增長之下保持多維航道的均衡發(fā)展。同時，將繼續(xù)均衡地域，聚焦熱點城市，堅持深耕城市群，在長三角、西部、環(huán)渤海、華中、華南五大區(qū)域保持均衡布局。秉承穩(wěn)健策略，繼續(xù)積極但又謹(jǐn)慎、精準(zhǔn)地投資，在保持健康資產(chǎn)負(fù)債表的同時，保持適當(dāng)?shù)?、相對較快的速度增長。
諸葛找房分析師王小嬙認(rèn)為，房企調(diào)低銷售增速目標(biāo)，從側(cè)面反映出房企對2020年市場的預(yù)期不完全樂觀。調(diào)低增速目標(biāo)，一方面可以減輕企業(yè)為沖刺業(yè)績的壓力，另一方面會有更多精力管控運營公司，不盲目沖刺業(yè)績。
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